میانه‌ی قیمت هر متر آپارتمان نوساز در شهرک بهشتی شیراز ۱۳۶ میلیون تومان است. برای ساخت قدیمی‌تر، ۱۲۷ میلیون — یعنی تفاوت نوساز و غیرنوساز اینجا تنها حدود ۷ درصد است.

این عدد در شیراز غیرعادی است. در محله‌های دیگری که بررسی کرده‌ایم، نوساز حدود یک‌سوم گران‌تر از ساخت قدیمی است. در شهرک بهشتی تقریباً هم‌قیمت‌اند.

دلیلش را پایین‌تر می‌بینید، و خلاصه‌اش این است: وقتی چهار پنجم عرضه نوساز باشد، نوساز بودن دیگر امتیاز نیست.

بازار شهرک بهشتی در یک نگاه

نکته‌ای که در این جدول پنهان است: میانه‌ی نوساز کل شیراز ۱۴۳ میلیون تومان است. یعنی یک آپارتمان نوساز در شهرک بهشتی، متری کمی ارزان‌تر از نوساز متوسط شهر است — در حالی که متراژش از میانه‌ی شهر بزرگ‌تر است.

سال ساخت اینجا تقریباً بی‌اثر است

این نمودار را با نمودار همین بخش در معالی‌آباد مقایسه کنید؛ تفاوتشان گویای همه‌چیز است.

از ساخت ۱۳۹۷ تا ۱۴۰۵ — هشت سال اختلاف سن — میانه‌ی قیمت متری از ۱۲۹ به ۱۳۷ میلیون می‌رسد. حدود شش درصد، در هشت سال. در معالی‌آباد همین فاصله حدود ۱۵ درصد بود، و آنجا یک پله‌ی مشخص داشت.

برای خریدار این یعنی: در شهرک بهشتی پول دادن برای «نوسازتر» بازدهی ندارد. اگر بین یک واحد ساخت ۱۳۹۸ و یک واحد ساخت ۱۴۰۴ انتخاب می‌کنید، تفاوت قیمت متری‌شان کوچک‌تر از آن است که معیار تصمیم باشد — معیار باید موقعیت و کیفیت ساخت باشد، نه تاریخ.

این ماه نوساز کمی جلو افتاد

در این ۲۶ روز، میانه‌ی نوساز ۱۱٫۵ درصد بالا رفت و میانه‌ی ساخت قدیمی‌تر ۹٫۴ درصد. فاصله‌ی این دو از ۵ درصد به ۷ درصد رسید.

این برعکسِ ماه گذشته است. در برداشت قبلی ساخت قدیمی تندتر از نوساز بالا می‌رفت و فاصله در حال بسته شدن بود؛ این ماه جهت عوض شد. ولی اندازه‌ی ماجرا را نباید بزرگ کرد: فاصله‌ی ۷ درصدی همچنان کوچک‌ترین فاصله‌ای است که میان این دو در محله‌های بررسی‌شده دیده‌ایم — در فرهنگ‌شهر همین فاصله ۳۴ درصد است.

یک تذکر روش: این دو عدد، دو تابلوی آگهی‌اند، نه دو قیمت از یک خانه‌ی ثابت. تنها ۱۴ درصد از آگهی‌های برداشت اول، ۲۶ روز بعد هنوز روی تابلو بودند.

قیمت بر اساس تعداد خواب

دوخوابه و سه‌خوابه با هم تقریباً تمام بازار این محله‌اند و قیمت متری‌شان تقریباً یکی است. الگوی این محله در همه‌ی ابعاد همین است: تفاوت‌ها کوچک‌اند.

شهرک بهشتی در کدام منطقه‌ی شهرداری است؟

شهرک بهشتی در منطقه‌ی ۱۰ شهرداری شیراز است. میانه‌ی قیمت متری کل منطقه‌ی ۱۰ حدود ۱۲۷ میلیون تومان است، یعنی این محله حدود شش درصد از منطقه‌ی خودش بالاتر می‌ایستد.

چه کسی در شهرک بهشتی آگهی می‌گذارد؟

حدود ۸۱ درصد آگهی‌ها از مشاور املاک است و حدود ۱۴ درصد از شخص. این نسبت از محله‌های گران‌تر شهر بازتر است؛ احتمال رسیدن مستقیم به مالک اینجا بیشتر از دو برابر معالی‌آباد است.

جمع‌بندی

• برای خریدار: برچسب «نوساز» اینجا حدود ۶ درصد قیمت اضافه می‌کند، نه بیشتر. اگر فروشنده‌ای برای نوساز بودن رقم بالاتری می‌خواهد، داده پشتش نیست.
• برای فروشنده: اگر ملک قدیمی‌تری دارید، این ماه برخلاف ماه قبل نوسازها کمی تندتر رشد کردند — ولی فاصله همچنان ۷ درصد است.
• برای سازنده: با چهار پنجم عرضه‌ی نوساز و حباب هفت‌درصدی، این محله اشباع ساخت است؛ حاشیه‌ی ساخت اینجا از جاهای دیگر نازک‌تر است.

روش

همه‌ی عددهای این صفحه از آگهی‌های واقعی فروش آپارتمان در شهرک بهشتی شیراز استخراج شده‌اند، در دو برداشت ۱ مهر و ۲۸ مهر ۱۴۰۵. میانه گزارش می‌شود نه میانگین، و قیمت‌های متریِ نامتعارف پیش از محاسبه کنار گذاشته می‌شوند. سال‌های ساختی که نمونه‌ی کافی ندارند در نمودار نیامده‌اند. خواندن این صفحه عضویت نمی‌خواهد؛ هر ماه با برداشت تازه به‌روز می‌شود و روی همین نشانی می‌ماند.