قیمت آپارتمان در فرهنگ شهر شیراز (آبان ۱۴۰۵)
میانه‌ی قیمت هر متر آپارتمان نوساز در فرهنگ‌شهر شیراز ۲۲۱ میلیون تومان است — ۵۵ درصد بالاتر از میانه‌ی نوساز کل شهر. برای ساخت قدیمی‌تر، ۱۶۸ میلیون.
اگر جایی دیده‌اید که میانه‌ی فرهنگ‌شهر ۱۹۳ میلیون است، آن عدد غلط نیست ولی نوساز و ساخت قدیمی را با هم حساب کرده. اگر دنبال نوساز هستید، عددی که باید ملاک بگیرید ۲۲۱ است، نه ۱۹۳.
این ارقام از هزاران آگهی واقعی همین محله در دو برداشت ۱ مهر و ۲۸ مهر ۱۴۰۵ به‌دست آمده، نه از نظرسنجی یا تخمین. و عدد جالب‌تر این است: در این ۲۶ روز، میانه‌ی قیمت متری محله ۱۰ درصد بالا رفت — نوساز و ساخت قدیمی‌تر تقریباً هم‌پای هم.
بازار فرهنگ‌شهر در یک نگاه
| میانه‌ی هر متر — نوساز (۱۴۰۳ به بعد) | ۲۲۱ میلیون تومان · بیش از نیمی از عرضه |
| میانه‌ی هر متر — ساخت قدیمی‌تر | ۱۶۸ میلیون تومان · کمی کمتر از نیمی |
| میانه‌ی هر متر — کل محله | ۱۹۳ میلیون تومان |
| نیمه‌ی میانی قیمت متری | ۱۶۵ تا ۲۳۰ میلیون |
| میانه‌ی قیمت کل | ۲۷٫۶ میلیارد تومان |
| میانه‌ی متراژ | ۱۵۰ متر (میانه‌ی شهر: ۱۳۰ متر) |
فرهنگ‌شهر گران است، ولی نه به‌خاطر اینکه استثناست. این محله در منطقه‌ی ۶ شهرداری شیراز قرار دارد و میانه‌ی قیمت متری کل این منطقه ۱۷۸ میلیون تومان است. یعنی فرهنگ‌شهر فقط حدود سه درصد از منطقه‌ی خودش بالاتر است. آنچه این محله را از میانه‌ی شهر جدا می‌کند، منطقه‌ای است که در آن نشسته.
اگر نوساز را با نوساز بسنجیم، فاصله بیشتر هم می‌شود: میانه‌ی نوساز در کل شیراز ۱۴۳ میلیون تومان است و در فرهنگ‌شهر ۲۲۱ میلیون — یعنی ۵۵ درصد بالاتر، در حالی که همین نسبت برای میانه‌ی کل بازار ۴۳ درصد است.
نکته‌ی دیگر جدول بالا متراژ است. میانه‌ی متراژ در فرهنگ‌شهر ۱۵۰ متر است در حالی که میانه‌ی شهر ۱۳۰ متر است. این محله واحد بزرگ می‌فروشد، و همین یکی از دلایلی است که قیمت کل آن سنگین به‌نظر می‌رسد.
نوساز در فرهنگ‌شهر چقدر گران‌تر است؟
بیش از نیمی از آگهی‌های این محله ساخت ۱۴۰۳ به بعد است — نوساز بخش بزرگ‌تر تابلو را گرفته. میانه‌ی قیمت متری نوساز ۲۲۱ میلیون تومان است در برابر ۱۶۸ میلیون برای ساخت قدیمی‌تر: حدود ۳۲ درصد تفاوت.
اما چیزی که فقط با مقایسه‌ی دو برداشت دیده می‌شود این است:
در ۲۶ روز، میانه‌ی نوساز ۱۱٫۴ درصد بالا رفت و میانه‌ی ساخت قدیمی‌تر ۹٫۵ درصد. فاصله‌ی این دو از ۳۲ درصد به ۳۴ درصد رسید — یعنی نوساز همچنان جلوتر است، ولی این‌بار فاصله را با شتاب نگرفت.
چرا این مهم است؟ چون نشان می‌دهد رشد قیمت از تغییر ترکیب عرضه نیامده. اگر فقط تعداد نوسازها در تابلو بیشتر شده بود، میانه‌ی کل بالا می‌رفت بدون آنکه هیچ‌چیز واقعاً گران شده باشد. اینجا هر دو بخش جداگانه بالا رفته‌اند — پس قیمت‌گذاری عرضه بالا رفته، و نوساز جلوتر است.
یک تذکر روش: این دو عدد، دو تابلوی آگهی‌اند، نه دو قیمت از یک خانه‌ی ثابت. تنها ۱۹ درصد از آگهی‌های برداشت اول، ۲۶ روز بعد هنوز روی تابلو بودند. پس آنچه بالا رفته «سطح قیمتی که فروشنده‌ها می‌خواهند» است، نه لزوماً قیمت نهایی معامله.
گزارش کامل بازار مسکن شیراز
۲۹ صفحه، ۱۹ نمودار و نقشه، به‌همراه دسترسی به داده‌ی زنده‌ی بازار.
عضویت و دریافت گزارشقیمت بر اساس تعداد خواب
در بیشتر بازارهای مسکن، واحد بزرگ‌تر متری ارزان‌تر است؛ خریدار برای متراژ بیشتر تخفیف می‌گیرد. در فرهنگ‌شهر برعکس است.
یک سه‌خوابه در فرهنگ‌شهر متری ۲۰۵ میلیون است و یک دوخوابه ۱۷۸ میلیون — یعنی واحد بزرگ‌تر نه‌تنها گران‌تر تمام می‌شود، بلکه هر متر آن هم ۱۵ درصد گران‌تر است. دلیلش احتمالاً همان نوسازهاست: واحدهای بزرگ‌تر این محله عمدتاً ساخت تازه‌اند و قیمت نوساز را با خود می‌آورند.
فرهنگ‌شهر در کدام منطقه‌ی شهرداری است؟
فرهنگ‌شهر در منطقه‌ی ۶ شهرداری شیراز است — تقریباً تمام آگهی‌های این محله به همین منطقه نگاشت می‌شوند. میانه‌ی قیمت متری کل منطقه‌ی ۶ حدود ۱۷۸ میلیون تومان است.
چهار آگهی از هر پنج آگهی، در یک ماه عوض می‌شود
این شاید غیرمنتظره‌ترین یافته‌ی این گزارش باشد. از ۲٬۱۲۴ آگهی‌ای که در ۱ مهر در فرهنگ‌شهر فعال بودند، ۲۶ روز بعد تنها ۴۰۴ آگهی هنوز روی تابلو مانده بود؛ جای بقیه را ۱٬۹۹۰ آگهی تازه گرفته بود.
یعنی حدود ۸۱ درصد از آنچه یک ماه پیش می‌دیدید، امروز دیگر آنجا نیست. برای خریدار این یک معنی عملی دارد: فهرستی که هفته‌ی پیش ذخیره کرده‌اید، این هفته تقریباً بی‌اعتبار است.
چه کسی در فرهنگ‌شهر آگهی می‌گذارد؟
از آگهی‌های این محله ۸۷ درصد از مشاور املاک است و تنها حدود ۱۰ درصد از شخص. در کل شیراز سهم مشاور ۷۶ درصد است. یعنی در فرهنگ‌شهر احتمال اینکه مستقیم به مالک برسید، تقریباً نصف میانگین شهر است.
جمع‌بندی
فرهنگ‌شهر محله‌ای است که دارد ساخته می‌شود، نه صرفاً دست‌به‌دست می‌شود: بیش از نیمی از عرضه‌اش نوساز است، چهار آگهی از هر پنج آگهی در یک ماه عوض می‌شود، و قیمت نوسازش همچنان جلوتر از ساخت قدیمی بالا می‌رود.
- برای خریدار: اگر دنبال ساخت قدیمی‌تر هستید، فاصله‌ی قیمت با نوساز همچنان در حال باز شدن است — این فاصله یک ماه پیش ۳۲ درصد بود و حالا ۳۴ درصد.
- برای فروشنده: با این سرعت گردش، آگهی‌ای که بیش از چند هفته بماند، در برابر موج تازه‌ی عرضه دیده نمی‌شود.
- برای سازنده: تفاوت ۳۲ درصدی نوساز با ساخت قدیمی، در محله‌ای که میانه‌ی متراژش ۱۵۰ متر است، یعنی حاشیه‌ی ساخت اینجا هنوز باز است.
گزارش کامل بازار مسکن شیراز
۲۹ صفحه، ۱۹ نمودار و نقشه، به‌همراه دسترسی به داده‌ی زنده‌ی بازار.
عضویت و دریافت گزارشروش
همه‌ی عددهای این صفحه از آگهی‌های واقعی فروش آپارتمان در فرهنگ‌شهر شیراز استخراج شده‌اند، در دو برداشت ۱ مهر و ۲۸ مهر ۱۴۰۵. میانه گزارش می‌شود نه میانگین، چون چند آگهی با قیمت نامتعارف میانگین را جابه‌جا می‌کنند، و قیمت‌های متریِ نامتعارف پیش از محاسبه کنار گذاشته می‌شوند. خواندن این صفحه عضویت نمی‌خواهد؛ هر ماه با برداشت تازه به‌روز می‌شود و روی همین نشانی می‌ماند.
