قیمت مسکن شیراز در آبان ۱۴۰۵: نُه فروشنده از هر ده نفر، قیمت را بالا بردند
این اولین گزارشی است که می‌توانیم بگوییم قیمت‌ها چه کردند، نه فقط چقدرند. تا پیش از این هر عددی یک عکس لحظه‌ای بود. حالا تابلوی آگهی‌های شیراز را سه بار خوانده‌ایم و می‌شود همان آگهی را با خودش مقایسه کرد — نه با آگهی‌های دیگری که جایش آمده‌اند.
از هر ده فروشنده‌ای که قیمت را عوض کرد، نُه نفر بالا بردند
میان ۱ مهر تا ۲۸ مهر، ۴٬۶۵۹ آگهی در هر دو خوانش حاضر بودند. همان ملک، همان آگهی، ۲۶ روز فاصله. از این‌ها:
- ۱٬۸۰۷ آگهی (۳۸٫۸٪) گران‌تر شدند — میانه‌ی افزایش ۱۰ درصد
- ۱۸۳ آگهی (۳٫۹٪) ارزان‌تر شدند — میانه‌ی کاهش ۴٫۵ درصد
- ۲٬۶۶۹ آگهی (۵۷٫۳٪) دست نخوردند
نسبت گران‌شدن به ارزان‌شدن نزدیک ده به یک است. این عدد چیزی را می‌گوید که میانگین شهری هرگز نمی‌گوید: فروشنده‌ی شیرازی در این ۲۶ روز عقب ننشست. کسی که منتظر کوتاه آمدن بازار است، در داده‌ی این دوره نشانه‌ای پیدا نمی‌کند.
چرا این با «میانگین قیمت بالا رفت» فرق دارد: میانه‌ی قیمت متری شهر از ۱۳۲ به ۱۴۴ میلیون رسیده، ولی بخشی از این جابه‌جایی می‌تواند از عوض شدن ترکیب آگهی‌ها بیاید، نه از گران شدن ملک‌ها. مقایسه‌ی آگهی با خودش این ایراد را ندارد و تنها سنجه‌ای است که در برابر آن ایستادگی می‌کند.
گزارش کامل بازار مسکن شیراز
۲۹ صفحه، ۱۹ نمودار و نقشه، به‌همراه دسترسی به داده‌ی زنده‌ی بازار.
عضویت و دریافت گزارشتابلوی آگهی شیراز هر ماه تقریباً کامل عوض می‌شود
از ۲۳٬۵۹۲ آگهی مقطع نخست، تنها ۲۰٫۴ درصد بعد از ۲۶ روز هنوز سر جایشان بودند. ۱۹٬۲۸۴ آگهی تازه وارد شده بود.
عدد دوم همین را از راه دیگری تأیید می‌کند: آگهی معمولی شیراز وقتی خوانده می‌شود، ۱۵ روز از انتشارش گذشته است. تابلویی که آگهی نوعی‌اش دو هفته عمر دارد، ناگزیر در یک ماه تقریباً به‌طور کامل نو می‌شود.
معنای عملی‌اش برای خریدار روشن است: اگر ماهی یک‌بار دنبال ملک بگردید، هر بار با بازاری تقریباً تازه روبه‌رو می‌شوید. و معنایش برای فروشنده این است که آگهی ماندگار، آگهی گران‌قیمت است — نه آگهی بدشانس.
قیمت در شیراز ۳٫۸ برابر میان مناطق فاصله دارد
گران‌ترین منطقه‌ی شهر میانه‌ی ۲۴۵ میلیون تومان در هر متر دارد و ارزان‌ترین ۶۵ میلیون. یعنی یک آپارتمان ۱۰۰ متری، بسته به اینکه کجای همین شهر باشد، از ۶٫۵ تا ۲۴٫۵ میلیارد تومان قیمت می‌خورد.
و رشد هم یکنواخت نبود. منطقه‌ی ۶ با ۱۲٫۱ درصد و منطقه‌ی ۱ با ۱۱٫۴ درصد بیشترین افزایش میانه را داشتند؛ منطقه‌ی ۵ با ۶٫۹ درصد کمترین. گران‌ها گران‌تر شدند.
کدام محله‌ها گرم شدند؟
وقتی به‌جای میانگین، سهم فروشنده‌هایی را بشماریم که قیمتشان را بالا بردند، محله‌ها از هم جدا می‌شوند:
- فضل‌آباد — از ۲۸۵ آگهی خوانده‌شده در هر دو مقطع، ۷۵ درصد گران شدند، با میانه‌ی ۱۵٫۲ درصد
- شهرک مفتح ۶۳ درصد · شهرک فرزانگان ۶۲ درصد · انجیر ۶۲ درصد
- و در مقابل معالی‌آباد، از ۲۳۸ آگهی تنها ۲۱ درصد — محله‌ی جاافتاده‌ی گران، آرام‌ترین بود
بیشترین جهش میانه‌ی قیمت در رحمت‌آباد (۲۱٫۷٪)، میرزاکوچک خان (۲۱٫۲٪) و چنچنه (۱۸٫۴٪) ثبت شد.
در گزارش کامل چه چیز دیگری هست؟
- جدول کامل قیمت و تغییر هر ۱۱ منطقه‌ی شهرداری
- رتبه‌بندی محله‌ها بر اساس شتاب قیمت و شتاب عرضه، در چهار ربع
- نقشه‌ی نام‌گذاری‌شده‌ی محله‌هایی که بیشترین جهش را داشتند
- ارزش نوساز به تفکیک منطقه — کجا نوساز صرف می‌کند و کجا نه
- سهم بنگاه‌ها از تابلو و اختلاف قیمت آگهی بنگاهی با شخصی
گزارش کامل بازار مسکن شیراز
۲۹ صفحه، ۱۹ نمودار و نقشه، به‌همراه دسترسی به داده‌ی زنده‌ی بازار.
عضویت و دریافت گزارشاین داده از کجا می‌آید؟
همه‌ی ارقام از آگهی‌های واقعی فروش آپارتمان در شیراز می‌آید که ملکاوید خودش جمع‌آوری و پاک‌سازی کرده است. در این نسخه ۲۴٬۰۵۳ آگهی مقطع دوم با ۲۳٬۵۹۲ آگهی مقطع نخست مقایسه شده‌اند.
یک نکته‌ی مهم: این‌ها قیمت پیشنهادی فروشنده است، نه قیمت معامله‌شده. قیمت معامله در هیچ منبع عمومی‌ای وجود ندارد. آنچه اینجا می‌خوانید تصویر دقیقی از خواسته‌ی بازار است، و همان چیزی است که خریدار سر میز مذاکره با آن روبه‌رو می‌شود.
گزارش کامل بازار مسکن شیراز
۲۹ صفحه، ۱۹ نمودار و نقشه، به‌همراه دسترسی به داده‌ی زنده‌ی بازار.
عضویت و دریافت گزارش
