قیمت آپارتمان در معالی آباد شیراز (آبان ۱۴۰۵)
میانه‌ی قیمت هر متر آپارتمان نوساز در معالی‌آباد شیراز ۲۲۸ میلیون تومان است — ۵۹ درصد بالاتر از میانه‌ی نوساز کل شهر. برای ساخت قدیمی‌تر، ۱۶۷ میلیون.
میانه‌ی کل بازار محله ۱۷۷ میلیون است، ولی آن عدد نوساز و ساخت قدیمی را با هم حساب می‌کند. اگر دنبال نوساز هستید، عددی که باید ملاک بگیرید ۲۲۸ است.
و نکته‌ی اصلی این محله همین‌جاست: نوساز در معالی‌آباد کمیاب است — کمتر از یک‌سوم آگهی‌ها — و همین کمیابی قیمتش را بالا نگه داشته.
بازار معالی‌آباد در یک نگاه
| میانه‌ی هر متر — نوساز (۱۴۰۳ به بعد) | ۲۲۸ میلیون تومان · کمتر از یک‌سوم عرضه |
| میانه‌ی هر متر — ساخت قدیمی‌تر | ۱۶۷ میلیون تومان |
| میانه‌ی هر متر — کل محله | ۱۷۷ میلیون تومان |
| نیمه‌ی میانی قیمت متری | ۱۵۸ تا ۲۱۴ میلیون |
| میانه‌ی قیمت کل | ۲۵٫۲ میلیارد تومان |
| میانه‌ی متراژ | ۱۴۶ متر (میانه‌ی شهر: ۱۳۰ متر) |
یک نکته‌ی غیرمنتظره در این جدول هست. معالی‌آباد نام گران بازار شیراز است، اما میانه‌ی کل آن (۱۷۷) کمی پایین‌تر از میانه‌ی منطقه‌ی ۶ است (۱۸۶). دلیلش این نیست که محله ارزان است — دلیلش این است که بخش بزرگی از ساختمان‌های آن قدیمی‌ترند. نوسازش از منطقه و از شهر خیلی بالاتر است.
سال ساخت: یک پله در ۱۴۰۰، و بعد فلات
این مهم‌ترین نمودار این صفحه است و چیزی را نشان می‌دهد که از میانه‌ها پیدا نیست. قیمت متری در معالی‌آباد با سال ساخت بالا می‌رود، ولی نه به‌صورت یکنواخت.
از ۱۳۸۵ تا ۱۳۹۹ شیبی ملایم است: حدود ۱۵۶ میلیون برای ساخت ۱۳۸۵ و ۲۰۱ میلیون برای ۱۳۹۹. بعد یک پله: ساخت ۱۴۰۰ می‌رسد به ۲۱۷ میلیون. و از آنجا به بعد تقریباً فلات — ساخت ۱۴۰۰ تا ۱۴۰۵ همه در محدوده‌ی ۲۱۱ تا ۲۳۰ میلیون‌اند.
معنی عملی‌اش برای خریدار این است: در معالی‌آباد بازار برای «بعد از ۱۴۰۰ ساخته شده» پول می‌دهد، نه برای «یک سال نوتر». یک واحد ساخت ۱۴۰۰ تقریباً هم‌قیمت یک واحد ساخت ۱۴۰۵ است. اما فاصله‌ی ۱۳۹۸ تا ۱۴۰۰ حدود ۱۵ درصد است — و آنجا جایی است که انتخاب سال ساخت واقعاً روی قیمت اثر می‌گذارد.
گزارش کامل بازار مسکن شیراز
۲۹ صفحه، ۱۹ نمودار و نقشه، به‌همراه دسترسی به داده‌ی زنده‌ی بازار.
عضویت و دریافت گزارشنوساز اینجا کمیاب است — و کمیاب‌تر می‌شود
در معالی‌آباد کمتر از یک‌سوم آگهی‌ها ساخت ۱۴۰۳ به بعد است، و این سهم بین دو برداشت کاهش پیدا کرده. مقایسه‌اش با همسایه‌ی نزدیکش گویاست: در فرهنگ‌شهر بیش از نیمی از تابلو را نوساز گرفته است.
تفاوت دوم هم مهم است. در این ۲۶ روز نوساز معالی‌آباد ۱۳ درصد بالا رفت و ساخت قدیمی‌تر ۹٫۵ درصد — یعنی فاصله‌ی این دو از ۳۶ درصد به ۴۱ درصد رسید. کمیابی نوساز دارد خودش را در قیمت نشان می‌دهد.
یک تذکر روش: این دو عدد، دو تابلوی آگهی‌اند، نه دو قیمت از یک خانه‌ی ثابت. تنها ۱۵ درصد از آگهی‌های برداشت اول، ۲۶ روز بعد هنوز روی تابلو بودند. پس آنچه بالا رفته «سطح قیمتی که فروشنده‌ها می‌خواهند» است، نه لزوماً قیمت نهایی معامله.
این دو تصویر کنار هم یک جمع‌بندی می‌سازند: فرهنگ‌شهر محله‌ای است که دارد ساخته می‌شود و معالی‌آباد محله‌ای که ساخته شده. در اولی نوساز فراوان است و قیمتش جلو می‌زند؛ در دومی نوساز کمیاب است و قیمتش بالا مانده.
قیمت بر اساس تعداد خواب
دوخوابه و سه‌خوابه با هم تقریباً تمام بازار این محله‌اند، و فاصله‌ی قیمتی متری‌شان کم است: ۱۷۱ در برابر ۱۸۸ میلیون. در معالی‌آباد، برخلاف بعضی محله‌ها، بزرگ‌تر شدن واحد جهش قیمتی بزرگی نمی‌سازد.
معالی‌آباد در کدام منطقه‌ی شهرداری است؟
معالی‌آباد در منطقه‌ی ۶ شهرداری شیراز است — همه‌ی آگهی‌های این محله به همین منطقه نگاشت می‌شوند. میانه‌ی قیمت متری کل منطقه‌ی ۶ حدود ۱۷۸ میلیون تومان است.
چه کسی در معالی‌آباد آگهی می‌گذارد؟
از آگهی‌های این محله حدود ۹۰ درصد از مشاور املاک است و تنها حدود ۸ درصد از شخص. در کل شیراز سهم مشاور ۷۶ درصد است. معالی‌آباد از این نظر یکی از بسته‌ترین بازارهای شهر است: احتمال رسیدن مستقیم به مالک، حدود یک‌سوم میانگین شهر.
جمع‌بندی
- برای خریدار: اگر نوساز می‌خواهید، سال ساخت ۱۴۰۰ به بعد تقریباً هم‌قیمت است — برای یکی دو سال نوتر بودن حق بیشتری ندهید. جهش قیمت بین ۱۳۹۸ و ۱۴۰۰ است، نه بین ۱۴۰۳ و ۱۴۰۵.
- برای فروشنده: اگر ملک شما ساخت ۱۴۰۰ به بعد است، در کمیاب‌ترین بخش این بازار قرار دارید.
- برای سازنده: کمیابی نوساز در معالی‌آباد با فراوانی آن در فرهنگ‌شهر هم‌زمان است؛ حاشیه‌ی اینجا از کمبود عرضه می‌آید، نه از رشد تقاضا.
گزارش کامل بازار مسکن شیراز
۲۹ صفحه، ۱۹ نمودار و نقشه، به‌همراه دسترسی به داده‌ی زنده‌ی بازار.
عضویت و دریافت گزارشروش
همه‌ی عددهای این صفحه از آگهی‌های واقعی فروش آپارتمان در معالی‌آباد شیراز استخراج شده‌اند، در دو برداشت ۱ مهر و ۲۸ مهر ۱۴۰۵. میانه گزارش می‌شود نه میانگین، چون چند آگهی با قیمت نامتعارف میانگین را جابه‌جا می‌کنند، و قیمت‌های متریِ نامتعارف پیش از محاسبه کنار گذاشته می‌شوند. سال‌های ساختی که نمونه‌ی کافی ندارند در نمودار نیامده‌اند. خواندن این صفحه عضویت نمی‌خواهد؛ هر ماه با برداشت تازه به‌روز می‌شود و روی همین نشانی می‌ماند.
